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ixcrtiwws5968 發表於 2013-2-16 14:48

散售商鋪租金下滑寶龍宿遷專案“陣痛”

眼看周邊的商鋪一家家陸續關門停業,在宿遷“24街”商業街經營一家服裝店的張偉也開始猶豫要不要繼續“撐下去”。
  去年10月,張偉從“24街”內街一層一間面積約60平方米商鋪的業主那裏租下這間門面房,當時與業主談妥的租金為3萬元/年。然而除了商業街開業之初人氣稍旺,此後這裏的經營狀況便每況愈下。
  如今“24街”內街超過半數已經裝修好的商鋪都處於關門狀態,不少商鋪門口掛著“轉讓”或“轉租”的招牌。
  “每個月都要‘貼本’。”張偉告訴《第一財經日報》。
  隨著一年租約即將到期,張偉正在與商鋪業主談判新一年租金,“如果租金降到1萬元/年,還能勉強保本,我會考慮留下,否則只能離開”。
  張偉指著對面一間面積稍小的商鋪,“去年這間商鋪的年租金為2.4萬,今年業主已經同意將租金降為5000元/年。”
  張偉所在的“24街”位於宿遷市區古黃河濱水區,沿河而建,風景旖旎,與目前慘澹的經營現狀並不相稱。專案開發商為寶龍地產(01238.HK)。
  “24街”為寶龍地產宿遷專案的一部分。這是一個包含住宅和商業的綜合體,商業面積約19.5萬平方米,其中7萬平方米為散售物業即“24街”,12.5萬平方米為自持物業即宿遷寶龍城市廣場。“24街”與寶龍城市廣場一街之隔。
  “24街”一期在2009年底首度開盤,當時在宿遷曾引發搶購風潮,開盤當天169間商鋪便基本售罄。
  “24街”由三層樓的商鋪組成,分為地理位置較好的外街和位置較差的內街。根據當時寶龍地產與業主之間簽訂的合同,一樓商鋪由業主自主經營,房租價格標準、經營業態和招租品牌均由業主自主選擇,而二、三層商鋪則在售後由寶龍地產統一招商運營,並為這些業主提供五年返租,返租金額在售價中一次性抵扣。
  一位“24街”內街一樓商鋪業主告訴記者,當時購買商鋪的價格超過1.2萬元/平方米,加上裝修的費用,一間50平方米的商鋪,總投入在60萬~70萬元。
  “最開始,商鋪租出去還是很容易的。”一位業主說,“但是這之後‘24街’的人氣一天不如一天,於是一部分租戶選擇關門止損,剩下的經營慘澹,到今天,租金已經較一年前開業大幅下降。”
  寶龍地產提供的數據也證實了上述內街業主、租戶的說法:一樓內街50平方米商鋪,去年租金2萬元/年,今年租金為1.2萬元/年。
  內街的業主以及租戶認為,人氣不足、租金下滑的原因與寶龍地產後期經營不力、缺少宣傳有關。
  “我們業主春節前曾和寶龍的物業管理公司談過,希望雙方各自出一些錢,進行一些宣傳推廣,但是寶龍物管拒絕了這一要求。”
  物管一位工作人員也承認:用於“24街”的宣傳經費較少,大部分宣傳經費用在了寶龍地產自持的寶龍城市廣場。
  不過對於內街商鋪租金回落,寶龍地產提供給記者的解釋是:受炒鋪影響,內街去年租金價格虛高,租金價格回落,屬理性回歸。
  對於部分商鋪關門,寶龍地產則認為:“由於前期部分經營商戶受市場炒作影響,盲目進駐,屬於投機經營;經營業態不合理,抗風險壓力差,導致經營虧損,所謂‘市場有風險’,目前關門商戶主要為這類商戶。”
  寶龍地產提出上述說法的依據是:對比之下,“24街”外街50平方米商鋪,去年租金3萬元/年,今年租金為3.5萬元/年,還略有上升。
  公司向記者提供的一街之隔的寶龍城市廣場的相關統計數據顯示:宿遷寶龍城市廣場去年同期非週末平均客流為1.0萬人/天,今年非週末平均客流為1.3萬人/天;去年同期週末平均客流為1.6萬人/天,今年週末平均客流為2.05萬人/天;去年國慶日假日平均客流為2.3萬人/天,今年國慶日假日平均客流為2.7萬人/天;去年整體平均客流為1.2萬人/天;今年整體平均客流為1.6萬人/天。“客流是呈整體良性上升趨勢的。”寶龍地產稱。
  不過,寶龍地產並沒有提供“24街”的客流數據。寶龍城市廣場為公司自持商業物業,而“24街”是已出售商業物業,親疏有別,寶龍城市廣場人流的提升與“24街”人氣下滑租金下降正呈現出截然不同的景象。
  對於如何改善散售商鋪的經營狀況,寶龍地產表示會做精穩場、旺場的工作,提升服務品質。在中期報告中,寶龍地產也提到,今年對旗下所有專案進行了評估盤點,統計和分析了運營中存在的問題,並計畫對專案進行升級改造。
  不過對於升級改造的細節與執行情況,寶龍地產相關負責人並未透露。

李小小平 發表於 2013-3-30 09:58

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